제 목
소액임차인의 최우선변제권의 범위 및 보장금액의 한도
질 문
甲은 2016년 2월 서울 소재 乙 소유 상가건물의 5층 일부를 보증금 6,000만원에 1년간 임차하기로 하는
상가임대차계약을 체결하고 출판 영업을 하고 있습니다. 甲은 입점 후 출판영업을 위한 사업자등록신청은
하였으나 확정일자를 미처 받지 못하였습니다. 만일, 위 임차건물의 선순위 저당권자가 경매신청을 한다면
甲의 임차보증금 4,000만원은 보호받을 수 있는지요? 주변 사람들이 甲의 임차보증금액은 소액이라서
최우선변제권이 인정된다고 하는데 그것이 무슨 말인지요?
답 변
소액임차인의 최우선변제권이란 임차건물에 대한 경매신청기입등기가 되기 전에 건물의 인도(입점)와
사업자등록을 신청하였고, 임차보증금이 「상가건물임대차보호법시행령」이 정하는 소액인 경우에
해당된다면 임차건물이 경매되더라도 임차보증금을 건물 매각대금의 1/2 범위 내에서 순위와 관계없이
다른 담보물권자보다 우선하여 최우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.
이러한 소액임차인의 범위, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임
등을 고려하여 「상가건물임대차보호법시행령」으로 규정하도록 하고 있습니다. 이와 관련하여 먼저,
「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와
부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한
때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 보증금 중 일정액의 보호에
관하여 같은 법 제14조는 “①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을
권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액
(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임
등을 고려하여 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.
또한, 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 같은 법 시행령 제6조는 “법 제14조의 규정에 의하여
우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의
합계가 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1.서울특별시 : 6천500만원
2.수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 5천500만원
3.광역시(수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한다), 안산, 용인,
김포 및 광주 : 3천800만원
4.그 밖의 지역 : 3천만원”이라고 규정하고 있고,
우선변제를 받을 보증금의 범위 등에 관하여 같은 법 시행령 제7조는 “①법 제14조의 규정에 의하여
우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1.서울특별시 : 2천200만원
2.수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천900만원
3.광역시(수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한다), 안산, 용인,
김포 및 광주 : 1천300만원
4.그 밖의 지역 : 1천만원
②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의
2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의
2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의
비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로
본다.”라고 규정하고 있습니다.
다만, 「상가건물임대차보호법」 시행일인 2002. 11. 1. 이전에 물권을 취득한 제3자에 대해서는 우선변제를
받을 수 없을 것입니다.
따라서 위 사안의 경우 위 임차건물이 경매된다면 귀하는 임차건물의 경매개시 전 대항력을 갖추고 있으면서
보증금이 6,500만원으로서 서울 소재 소액임차인에 해당되므로 임차보증금 중 2,200만원을 한도로 최우선변
제권이 인정될 것으로 보입니다.